“La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en España establece mecanismos específicos para tratar la morosidad en las comunidades de propietarios. Los impagos de las cuotas comunitarias por parte de algunos propietarios pueden causar problemas financieros y operativos en la gestión de la comunidad.”
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Procedimiento para el Reclamación de Deudas
1. Determinación de la Deuda:
– La junta de propietarios debe determinar y aprobar el importe exacto de la deuda de cada propietario moroso.
– Este importe debe reflejarse en las cuentas anuales de la comunidad y ser aprobado en una junta ordinaria o extraordinaria.
2. Notificación al Propietario Moroso:
– La comunidad debe notificar formalmente al propietario moroso sobre la deuda pendiente. Esta notificación debe incluir el detalle del importe adeudado, el concepto y el periodo correspondiente.
– La notificación se realiza normalmente por burofax con acuse de recibo o mediante cualquier otro medio que deje constancia de su recepción.
Medidas Cautelares y Preventivas
1. Privación del Derecho de Voto:
– Según el artículo 15.2 de la LPH, los propietarios que no estén al corriente de pago de todas las deudas vencidas con la comunidad no tienen derecho a voto en las juntas de propietarios. Sin embargo, sí pueden asistir a las juntas y participar en los debates.
2. Intereses de Demora:
– La comunidad puede acordar en la junta de propietarios el cobro de intereses de demora sobre las cantidades adeudadas. Este acuerdo debe estar previamente establecido en los estatutos de la comunidad o aprobado en junta.
Procedimiento Monitorio
1. Iniciación del Procedimiento:
– La comunidad puede iniciar un procedimiento monitorio para reclamar judicialmente las deudas. Este procedimiento es más rápido y menos costoso que otros procedimientos judiciales.
– Para ello, se debe aportar una certificación del acuerdo de la junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda y requiriendo el pago al propietario moroso.
2. Presentación de la Demanda:
– La comunidad, representada por su presidente o administrador, presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentra el inmueble.
– Se debe adjuntar la certificación del acuerdo de la junta, la notificación al propietario y cualquier otro documento relevante que demuestre la deuda.
3. Resolución Judicial:
– El juzgado requerirá al propietario moroso el pago de la deuda en un plazo de 20 días hábiles.
– Si el propietario no paga ni presenta oposición, el juez dictará un decreto ordenando la ejecución de la deuda.
– Si el propietario presenta oposición, el procedimiento continuará como un juicio ordinario.
Embargo y Ejecución
1. Embargo de Bienes:
– Si el propietario moroso no paga tras el requerimiento judicial, la comunidad puede solicitar el embargo de sus bienes, incluyendo la vivienda.
– El juzgado puede ordenar el embargo de cuentas bancarias, salarios, propiedades y otros activos del propietario moroso.
2. Ejecución Forzosa:
– Si el embargo no es suficiente para cubrir la deuda, la comunidad puede solicitar la ejecución forzosa y subasta de la propiedad del moroso.
– El dinero obtenido de la subasta se utiliza para pagar la deuda pendiente y los costos del procedimiento.
Acuerdos Extrajudiciales
1. Negociación:
– Antes de recurrir a la vía judicial, la comunidad puede intentar llegar a un acuerdo con el propietario moroso para el pago de la deuda en plazos o mediante otras fórmulas negociadas.
– Estos acuerdos deben ser ratificados en la junta de propietarios para garantizar su validez y transparencia.
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1. Listado de Morosos:
– En las juntas de propietarios, se puede informar sobre los propietarios morosos, siempre y cuando se respeten las normas de protección de datos y se haga con discreción.
En resumen, la Ley de Propiedad Horizontal ofrece herramientas claras y efectivas para gestionar la morosidad en las comunidades de propietarios, garantizando así el buen funcionamiento y la estabilidad financiera de la comunidad.
